住宅ローンの早期返済を優先してきた
住宅を新築しローンを組み、ローンの返済に苦しんでいる人も多いかと思います。
かくいう私も住宅を購入し３５年のローンを組みました。
３５年というと途方もなく長い時間に思え、先が全く見えないという気持ちになった事が何度もあります。
そうした心境から抜け出したいと思い「住宅ローン早期返済」を何度となく行ってきました。
住宅ローン早期返済は、
・期間を短縮する
・毎回の返済額を減少させる
の２パターンがあり、私の場合は期間の短縮となっています。
まとまった金額を返済する都度、完済までの期間が減っていくので、少しずつ気が楽になっていきます。
早期返済のメリット
住宅ローン早期返済は、元本にあてられ、その元本に対する将来の金利が削減されるので、返済額以上に返済期間が短縮されます。
ですので、早期返済をする時期が早ければ早い程、短縮される期間が長くなります。
私の場合、借りたばかりの頃にまとまったお金が出来たので、早期返済をしたところ、返済額に対しかなり長い期間が短縮されました。
金利やタイミングによると思いますが、当初は１年分返済すると２年分位短縮されていましたが、７～８年経過し３分の１位返済した段階では、１年分を返済すると短縮されるのは１４～５カ月分位となりました。
そういう意味でも早めに返済する事で、将来の金利分を無駄に払う事がなくなり得する事が出来ます。
早期返済のデメリット
早期返済のデメリットして一番大きいものが、住宅ローン減税の減税額の減少です。
住宅ローン減税は、年末のローン残高に応じて計算されるので、早期返済しローン残高を減らしてしまうと減税額も減少してしまいます。
ちなみに、年末に金融機関から年末調整、確定申告用にローン残高が送られてきて、その残高に応じて減税額が決まるので、１１，１２月あたりに返済しようと思っているのであれば、少し待って１月に返済した方がお得です。
ただ、住宅ローン減税の減額を気にして早期返済を全くしないというのは、序盤の早期返済による期間減少の大きさというメリットがなくなってしまうので、早期返済によるローン総額の減少額と住宅ローン減税の減少分を天秤にかけ検討すると良いでしょう。
投資と住宅ローン早期返済 どちらがお得？
住宅ローンを必死に早期返済していると、投資をする余裕というのはほとんどなくなってしまいます。
ただ、果たして手持ちのお金を早期返済だけにつぎ込む事が一番得なのでしょうか？
例えば、私の場合、残期間は１７年で金利は約１％なのですが、早期返済した場合、返済額に対し20％弱のローン額の減少となりました。
それに対し、新NISAでの投資では、元本割れのリスクはあるものの、一番有名なオールカントリーの平均利回りが年率約9％、最近の５年で約18%とかなりの成績となっています。
これが今後も続く保証はないものの、続くのであれば早期返済での一括で減る金利分よりはるかにお得となっています。
その様に考えると、投資をした方がはるかにお得なのですが、先ほども書いた様に、投資には元本割れのリスクがあります。
対して、住宅ローン早期返済は確定で残期間分の金利を現象させる事が出来ます。
そういう意味でも、住宅ローン早期返済と投資を併用していこうと思うようになりました。
個人的には新NISAでの長期投資がうまくいくという想定のもと、今まで全額を早期返済にあてていたところ、今後は早期返済３：７投資くらいのバランスでやっていこうかと思っています。
ただ、投資、早期返済ともにいえる事ですが、突発的な出費があった場合に困らない様に、ある程度の現預金の余裕は持っていた方が良いかなと思います。
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